Le réaménagement de l’habitat existant

Le réaménagement de l’habitat existant

L’Almanach Cousteau de l’Environnement – Boire, manger, respirer – pages 548-549

 

Dans les années 70, la restauration d’immeubles permettait de faire revivre certains quartiers populaires ou historiques de Paris, Londres, New-York, mais aussi des bidonvilles de pays en voie de développement. C’était la Banque Mondiale, les gouvernements, les collectivités locales ou encore des associations qui finançaient les travaux.

 En 1972, la Banque Mondiale avait entrepris  de viabiliser des terrains dans des pays en voie de développement, espérant motiver ainsi la construction de nouvelles villes. Les bidonvilles étaient alors considérés comme inorganisés et irrécupérables. Une étude menée en Zambie révéla cependant que, contrairement aux idées reçues, les communautés dans les bidonvilles étaient plutôt bien organisées, avec leur économie, leur système de crédit, leurs écoles et même leurs partis politiques. Dans le quartier de Pinto Salinas à Caracas, un tiers des habitants utilisaient leur logement comme lieu de travail. La Banque Mondiale a appris que construire une ville sans aucune base historique n’était pas pertinent et qu’il était préférable d’améliorer les zones d’habitation bénéficiant déjà d’une organisation socio-économique. L’argent était plus efficacement dépensé pour remplacer des tôles ondulées par des murs de briques, que pour construire des maisons neuves impersonnelles, à condition que la population locale fusse impliquée dans les travaux.

Des métropoles comme Londres et Paris avaient  lancé de vastes programmes de rénovation de quartiers historiques comme Covent Garden, Islington ou Le Marais. La conservation de ce patrimoine avait pour effet d’attirer les spéculateurs et d’entrainer une explosion des coûts de l’immobilier. Parmi les anciens habitants, les moins fortunés n’avaient plus les moyens de rester. Si le patrimoine matériel avait été préservé, l’âme de ces vieux quartiers avait été détruit.

Aux Etats-Unis, un programme pilote avait été conçu pour empêcher l’expulsion des faibles revenus dans les quartiers en rénovation. Le gouvernement finançait l’acquisition des logements de ceux qui n’avaient pas les moyens de payer, mais s’engageaient en contrepartie à réaliser les travaux de restauration. A Minneapolis, c’est l’association de quartier “Projet pour l’Orgueil du Logis” qui avait lancé un programme d’amélioration de l’habitat par les résidents, proposant un service de location d’outils et un programme de formation et d’emplois dans la construction. A New-York, l’association Interfaith Adopt-a-Building avait rénové, avec l’aide des habitants, plus de quatre-vingt-dix immeubles. Tous ces vieux quartiers rénovés ont pu bénéficier des infrastructures sociales existantes (écoles, magasins, entreprises, cinémas…) et conserver ainsi un sentiment de communauté, contrairement aux nouveaux quartiers des banlieues pavillonnaires.

D’un point de vue écologique, la rénovation de vieux immeubles nécessitait moins de matériaux de construction et moins d’énergie. De plus, les vieux immeubles étaient souvent mieux isolés que des immeubles modernes construits sans prendre en compte les dépenses énergétiques des futurs locataires. L’Urban Homesteading Assistance Bord de New-York avait estimé en 1976 que la rénovation d’un logement par son propriétaire coûtait le tiers de ce que demandait la construction d’un nouveau logement.

En France, l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) apporte depuis sa création en 2003 son aide financière aux collectivités territoriales et organismes HLM pour mener des projets de réhabilitation de certains quartiers à travers tout le territoire.  Ce programme repose essentiellement sur une remise en question du modèle urbain des grands ensembles des années 60 qui ont contribué à la formation de ghettos. Depuis février 2014, l’agence a permis d’améliorer les conditions de vie des habitants de 400 zones sensibles. Le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) a concerné entre 2003 et 2018 plus d’un million de logements, ce qui a nécessité de lourds investissements financiers (47 milliards au 1er février 2018). L’ANRU a pris prioritairement en compte les grands ensembles urbains, ce qui a eu pour effet, pour certains vieux quartiers, de rendre plus difficile l’obtention de financements publics. Cette rénovation urbaine passe le plus souvent par une étape de destruction d’immeubles anciens pour laisser la place à des constructions nouvelles. Le secteur du bâtiment en est le principal bénéficiaire, mais la facture est souvent salée,surtout pour les collectivités locales, ce qui ne laisse pas beaucoup de crédits pour satisfaire la demande de logements.

La rénovation d’immeubles anciens reste la solution idéale pour améliorer le cadre de vie des habitants et les performances thermiques de l’habitat, tout en embellissant la ville et en conservant les équilibres socio-économiques. Ceci est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit de bâtiments à l’abandon qui représentent un coût conséquent pour les municipalités, notamment pour l’entretien, et un manque à gagner en termes de taxes d’habitation. La rénovation de ces immeubles permet de donner du travail aux entreprises locales, de rendre aux quartiers anciens leur attractivité, de récupérer de la taxe foncière et surtout de loger des familles dans des conditions acceptables. Des villes comme Bordeaux, Strasbourg ou Honfleur, qui ont choisi de miser sur la rénovation de leurs quartiers historiques, sont redevenues des pôles touristiques et économiques. Aujourd’hui, la rénovation urbaine est devenue une priorité dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique. Le programme Éco-rénovons Paris est une démarche participative lancée en 2016 qui a pour objectif d’encourager la rénovation énergétique de 1000 immeubles parisiens d’habitat privé, sur les 47000 copropriétés représentant 75% des logements de la Capitale.

La ville de Detroit, autrefois centre historique de l’industrie automobile, a connu un long déclin économique à partir des années 60 et a fini par toucher le fond en 2013 en devenant officiellement insolvable (18,5 milliards de dollars de dette). La démographie de la ville n’a cessé de diminuer au cours des dernières décennies. Detroit comptait 1,8 million d’habitants en 1950, contre seulement 688 000 aujourd’hui. Detroit était devenu une ville qui “rétrécit” (shrinking city). Détroit :. Aujourd’hui, Détroit n’a plus de dettes et représente le plus grand chantier de rénovation urbaine des Etats-Unis. Les investisseurs ont choisi de préserver le fabuleux héritage historique de la Motor-City en restaurant plutôt qu’en remplaçant. C’est ainsi que le David Whitney Building, hôtel néo-Renaissance bâti en 1915 resté vide durant vingt ans, a été restauré pour la somme de 92 millions de dollars. Même chose pour le Book Cadillac construit en 1924 et le Detroit Foundation Hotel, situé dans un bâtiment de 1929, autrefois siège de la brigade des pompiers. Detroit est aussi devenue un modèle d’agriculture urbaine. De nombreux habitants des quartiers défavorisés qui n’avaient plus accès à des aliments frais ont décidé de réutiliser les terrains vagues pour y installer des potagers et jardins communautaires et des fermes urbaines.

De nombreuses villes des pays émergents ou en voie de développement ont mis en place des programmes de rénovation des bidonvilles autour des métropoles. C’est le cas du  quartier de Kibera à Nairobi (Kenya), de Medellin (Colombie), de Buenos Aires (Argentine), de Sao Paulo (Brésil), du gigantesque bidonville de Dharavi à Bombay (Inde), le plus grand d’Asie (1 million d’habitants pour une superficie de 175 ha), sans oublier la Chine qui a l’ambition de finaliser son vaste programme de rénovation à l’horizon 2020. Pour l’instant, rien ne dit que tous ces ambitieux projets vont être menés jusqu’au bout, surtout si la situation économique ne permet pas de réduire l’extrême pauvreté endémique de certains pays.

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